Umbau im Bestand in deutschen Innenstädten, Denkmalschutz, Mietrecht und Gewerberaum

Das Wichtigste auf einen Blick

Genehmigungspflicht: wann die Bauaufsicht zustimmen muss

Ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist, steht in der Landesbauordnung des Bundeslandes, etwa der Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) oder der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Als Muster dient die Musterbauordnung (MBO) mit ihrem Katalog verfahrensfreier Vorhaben, von dem die Länder im Detail abweichen. Sechzehn Länder, sechzehn Verfahrensordnungen: eine einheitliche Lösung für Filialisten gibt es nicht. Genehmigungspflichtig sind meist Nutzungsänderung, Eingriffe ins Tragwerk und neue Rettungswege; größere Verkaufsstätten gelten als Sonderbau. Welche Nutzungen in Innenstadtlagen überhaupt zulässig sind, regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO), deren Volltext im Bundesrecht abrufbar ist.

Zur Bauvorlage gehören Zeichnungen im Maßstab 1:100, Details 1:50, Lageplan 1:500, dazu Betriebsbeschreibung und Stellplatzangaben. Maßstäbe und Formulare ergeben sich aus der Bauvorlagenverordnung des Landes. Genehmigungsbehörde ist die untere Bauaufsichtsbehörde bei der Kommune; eingereicht wird der Bauantrag auf dem Bauantragsvordruck des Landes. Planen Sie zwei bis drei Monate für die Genehmigung ein und reichen Sie vollständig ein: Ein fehlendes Formular verzögert mehr als jede Rückfrage.

Denkmalschutz an Ladenfront und Werbeanlage

Maßgeblich ist das Denkmalschutzgesetz des Landes, in Nordrhein-Westfalen das Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW), in Bayern das Bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Die Ladenfront ist der teuerste Streitpunkt: Sie prägt das Erscheinungsbild und fällt bei jeder Änderung auf. Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde bei der Kommune; sie erteilt die denkmalrechtliche Erlaubnis, das Landesamt für Denkmalpflege wird als Fachbehörde beteiligt. Typische Auflagen betreffen Material, Profil, Farbton und Sprossenteilung der Rahmen. Leuchtkästen, Pylonen und Folienbeklebungen brauchen eine eigene Genehmigung. Moderne Technik hinter historischer Fassade ist meist möglich.

Vereinbaren Sie ein Vorgespräch und fotografieren Sie den Bestand; das spart den zweiten Antrag.

Gewerbemietrecht: Zustimmung, Rückbau, Restwert

Umbauten sind meist zustimmungspflichtig, auch wenn sie nur die Inneneinrichtung betreffen. Rechtsgrundlage ist das Mietvertragsrecht des BGB: § 535 BGB bestimmt die Pflichten aus dem Mietvertrag, § 550 BGB verlangt bei langfristigen Verträgen die Schriftform. Lassen Sie die Zustimmung schriftlich geben und die Pläne als Anlage beifügen. Verlangt der Vertrag den ursprünglichen Zustand, ist der komplette Ladenausbau bei Auszug zu entfernen; die Rückgabepflicht regelt § 546 BGB. Kalkulieren Sie den Rückbau als eigenen Posten.

Investitionen in Erschließung und Brandschutz dürfen dagegen häufig bleiben; halten Sie die Abgrenzung schriftlich fest.

Brandschutz und Fluchtwege im alten Grundriss

Alte Grundrisse kennen keine heutigen Rettungswegbreiten. Enge Treppenhäuser, verwinkelte Lager und ein fehlender zweiter Ausgang sind der Normalfall. Die Arbeitsstättenverordnung setzt Mindestanforderungen an Verkehrswege, Ausgänge und Rettungszeichen; die ASR A2.3 konkretisiert Fluchtwege und Notausgänge, und Hinweise zu Verkaufsstätten bündelt die DGUV unter Arbeitsstätten. Die DGUV Vorschrift 1 fasst die Grundsätze der Prävention zusammen. Bodenbeläge und Wandverkleidungen müssen schwer entflammbar sein; die Klassen definieren DIN 4102-1 und DIN EN 13501-1. Bei Verkaufsstätten können Sprinkler oder Brandmeldeanlage Auflage werden. Ein Brandschutzkonzept erleichtert die Abstimmung mit der Bauaufsicht.

Förderung für Innenstadtumbau: Programme und Antragsweg

Der Bund fördert Innenstädte über die Städtebauförderung mit den Ländern, unter anderem im Programm Lebendige Zentren; dazu kommt das Bundesprogramm Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren. Landesprogramme ergänzen das, in Nordrhein-Westfalen etwa das Sofortprogramm Innenstadt. Die Bewilligungsstelle sitzt beim Land, in Nordrhein-Westfalen bei der Bezirksregierung; gefördert wird ein Anteil an den förderfähigen Kosten, die Höhe steht im Bewilligungsbescheid. Antragsteller sind Kommunen, nicht einzelne Händler. Fragen Sie beim Stadtplanungsamt, ob Ihre Straße im Fördergebiet liegt und welche Maßnahmen förderfähig sind.

Die Bewilligung muss vor Vorhabenbeginn vorliegen.

Rechenbeispiel: 120 Quadratmeter Verkaufsfläche im Bestand

Beispielrechnung mit angenommenen Preisen, keine Preiszusage; ersetzen Sie die Positionen durch eigene Angebote.

Summe: 129.000 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer rund 153.510 Euro brutto. Der Rückbau bei Auszug kommt als eigener Posten hinzu. Liegt die Fassade in einem Fördergebiet, kann die Kommune einen Teil der Position Schaufenster und Werbeanlage bezuschussen.

Ablauf in fünf Schritten

Häufige Fragen

Brauche ich immer eine Baugenehmigung?

Nein. Reiner Innenausbau ohne Eingriff in Tragwerk, Brandschutz und Erschließung ist in vielen Landesbauordnungen verfahrensfrei. Pflicht wird sie bei Nutzungsänderung, Tragwerkeingriff und bei Sonderbauten.

Wer genehmigt die denkmalgeschützte Ladenfront?

Die untere Denkmalschutzbehörde bei der Kommune erteilt die denkmalrechtliche Erlaubnis für Fassade und Werbeanlage. Ein Vorgespräch mit Fotodokumentation verkürzt das Verfahren.

Muss ich alle Einbauten wieder entfernen?

Nur wenn der Mietvertrag das verlangt. Prüfen Sie die Rückbauklausel vor der Planung und verhandeln Sie, welche Einbauten wie Erschließung und Brandschutz bleiben dürfen.

Wer beantragt die Förderung?

In der Regel die Kommune. Fragen Sie beim Stadtplanungsamt nach Fördergebiet und förderfähigen Maßnahmen und warten Sie die Bewilligung vor Baubeginn ab.